被辭退的售樓小姐告訴我，以後這3類房子會貶值，幾乎沒人會買，內行人都會避開

2022/07/29

根據國家統計局公布的第七次人口普查數據：2020年我國城鎮人口城鎮化率已經達到63.89%，城鎮化率已經達到很高的水平。過去房地產行業快速發展的一個重要原因就是城鎮化的快速發展，因為城鎮化的過程就是農村人口進入城市的過程，過去20年我國的城鎮化率從2000年的36.22%上升到2020年的63.89%，這意味著過去20年又大量的農村人口進入城市。

農村人口進入城市最先解決的就是住房問題，因此會產生很大的買房需求和租房需求，這對于房地產行業的發展都有非常積極的意義。不過目前我國的城鎮化率已經達到很高的水平，雖然城鎮化進程并沒有停止，但是城鎮化的速率開始放緩，這不利于房地產行業的長期發展。

不過也有一些專家認為，歐美國家的城鎮化率能夠達到70%~80%，這意味著我國的城鎮化還有一定的發展空間，只要城鎮化在繼續，房地產行業就能夠繁榮發展。

事實上這樣的觀點并不正確，我國未來10年城鎮化會繼續發展是客觀事實，不過城鎮化發展的速率開始大幅放緩，這將難以支撐房地產行業的繁榮發展；另外即使城鎮化會繼續，但是并不意味著所有城市都會有大量的人口流入，按照目前城市發展的趨勢來看，只有少部分經濟發達的城市才有人口流入，很多中小城市以及經濟不發達的城市，正面臨著人口流出的困擾。

目前很多城市都面臨著住房資源過剩的客觀事實，如果沒有大量的人口流入的話，購房需求將難以支撐樓市未來的發展。未來10年，這3類房子或淪為「貧民窟」，內行人已經開始悄悄脫手。

第一類：質量比較差的高層住宅。

雖然高層住宅目前是樓市最主流的住宅，但是高層住宅正暴露出很多問題，人們最關心的就是高層住宅的老化問題。隨著時間的推移，高層住宅也將面臨各種老化的問題，比如電梯的老化，電梯老化會影響人們出行，甚至可能存在一定的安全隱患；還有線路管道的老化，會影響用水、用電、用氣等；供水設備的老化也會影響高樓層用水。以上這些都是未來高層住宅會面臨的老化問題，并且更為關鍵的是有些設備的老化可能會增加維修的成本，當維修基金用完之后，就需要業主另外湊錢維修這些老化的設備，增加購房者的居住成本。

當住房出現老化之后，最重要的就是解決方式就是拆遷，業主可以獲得一定的拆遷補償，同時還可以住進新房。不過問題是高層住宅未來可能會面臨難以拆遷的問題，因為高層住宅的居住密度比較高，每棟樓住戶非常多，拆遷需要的補償金額過大，因此高層住宅會面臨拆遷難的問題。

對于很多質量差的高層住宅，未來10年可能就會面臨嚴重的老化問題和各種設備設施的損壞問題，如果不能獲得拆遷的機會的話，很可能會淪為「貧民窟」。

第二類：沒有通捷運并且未來幾年沒有捷運規劃的郊區住房。

在很多城市，郊區住房都會非常受歡迎，因為郊區有很多新樓盤，可選擇性非常強，如果在市區買房的話，大多只能購買市區的二手房老房子，居住體驗完全趕不上郊區新建的樓盤。

筆者也比較傾向于建議購房者購買郊區的樓盤，一般大城市三環四環之間的樓盤就非常不錯，距離主城區并不遠，不管是開車還是坐捷運，進入城市都非常方便。并且郊區樓盤還有一個優點，就是周邊的環境非常好，居住環境比較安靜，同時也沒有太多空氣污染，更重要的是周邊的景色也非常不錯。雖然郊區住房所處的地段不如市區的房子，但是從居住環境上來說，郊區住房擁有很大的優勢。

目前城市的新樓盤基本上都是郊區樓盤，市區的新樓盤真的非常少，目前大多數購房者都會選擇郊區的房子。不過購房者在選擇郊區住房的時候，一定要關注是否通捷運，如果沒有通捷運的話，看一下未來幾年有沒有捷運規劃。如果既沒有通捷運，同時未來幾年也沒有捷運規劃的話，這樣的郊區住房不值得購買，未來不僅沒有升值空間，同時還將面臨大幅貶值，甚至會淪為「貧民窟」。

對于郊區住房來說，捷運是連通城市重要的通道，確切來說，沒有通捷運的郊區住房，和市區根本就沒有什麼聯系，基本上和生活在農村沒有什麼區別。

當然捷運和捷運之間也有區別，如果是城市的骨干線的話，對于郊區房子的價值加成就非常高，因為骨干線直通市區，同時班次比較多，捷運運行的時間也比較長。但是如果是城郊線的話，進市區需要轉車，同時運行的班次也非常少，并且運行的時間也比較短。

因此購房者不僅要注意郊區住房是否有捷運以及捷運規劃，同時也要注意捷運的類型，骨干線的價值要比環城線的價值高很多。