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買房牢記7字「箴言」:「買南、買邊、不買三」,準不會選錯,早清楚不吃虧
2022/08/12
2022/08/12

統計局數據顯示,2021年一季度全國平均房價已經妥妥進入「萬元大關」:10865元/平,較2017年7614元/平,足足上漲了近40%。這意味著如果4年前你沒買房,現在手里握著的購房款,所能購買的面積又小了很多。本來能購買三室一廳,現在可能只能買兩室一廳了。

截止到今天,本輪「房住不炒」調控已經持續了4年半有余,全國絕大多數城市的房價也逐漸步入穩定階段。但不得不說,有些城市的買房難度只增不減。尤其值得一提的是,短短4年時間,全國130多個三四線城市房價平均漲幅高達50%以上,其中最突出的是環京衛星城,房價飆漲幅度最高達300%。

看到這里,很多人可能已經徹底醒悟了: 我們一直深信不疑的「房住不炒」調控,原來并不等于「房價不漲」。但即便有了這層認識,恐怕很多人也已經錯過了「最好的」買房時機了。當前的房價水平,對于絕大多數底層的普通工薪階層家庭而言,是很難承受的。動輒兩三百萬一套的房子,很多家庭即便動用「六個錢包」也不一定能湊夠首付,同時還要考慮每月近萬元的貸款月供,可想而知,年輕人的買房難度有多大。無怪乎有人開始「厭惡」房產,閉口不談房價買房。更有甚者破罐子破摔稱,一輩子不買房、不結婚、不生娃,就做個孤家寡人。

當然,如果家庭條件比較好,而且當下正有購房的打算,我們還是建議早點行動,尤其是國家9大城市圈、城市群核心城市,房價未來上漲的壓力依然在:今年一季度GDP同比增長18.3%,創50年來新高,無論怎麼看這對于房地產行業來說都是莫大的「好消息」——接下來房價即便不漲,但也很難掉頭下跌。晚買房或意味著成本支出更大,且買房時的選擇更少。

我們強調過很多次,在買房問題上,「選擇大于努力」的定律同樣適用:買到升值潛力大的好房子,比自己辛辛苦苦掙錢要有用得多,而且好房子不僅升值空間大,最主要的是居住舒適度也高。

買房是每個人一生中的頭等大事,而且大部分人可能一輩子只有一次選擇機會,所以會挑選合適的「好房子」就顯得尤為重要。但現實中很多人都是首次購房的「小白」,具體該如何挑選房子呢? 我們總結了買房「3大原則」,也稱為「7字真言」:買邊、買南、不買三,按照這個思路來選房,基本上不會買到差房子:

1、買邊:購買邊戶的房子

樓層的選擇,我們就不單獨列出來說,因為每個人對好樓層的定義不同,只是需要提醒的是,如果經濟條件允許,買房時盡量選擇中間樓層,同時記住腰線層、槽鋼層、設備層的房子統統不要。

現在的住宅設計一般都是兩種類型:低密度洋房,一梯兩戶;高層住宅,兩梯四戶。當然還有一些是兩梯六戶,但市場占有率不高。不管是一梯兩戶,還是兩梯四戶的住宅,都涉及到中間戶和邊戶。那麼買邊還是中呢?根據售樓顧問和建筑學家的經驗,邊戶的市場受歡迎程度遠高于中間戶,一棟樓一般最先賣掉的就是邊戶。而且東邊戶比西邊戶更吃香。

邊戶為什麼好?其一、旁邊沒有住戶,所以它的一側的采光和通風必然要好于中間戶;其二、邊戶房型一般更方正,符合南北通透的設計理念,而且住宅內部使用率較高;其三、噪音和隱私方面也好于中間戶。中間戶緊鄰電梯、消防通道和步行樓道,可能產生一定的噪音,而且電梯間經常有人走動,安全性也比較差。

也有人說邊戶存在漏水和保溫層脫落的缺點,5年、10年前確實如此,但隨著保溫和防水技術工藝的不斷提高,商品房外墻保溫和防水已經不需要太擔心了。尤其是一些知名房企,更是比較注重對外墻質量的把控。但是不排除有些中小房企或者是回遷房小區偷工減料,防水質量差或者干脆不做防水,這另當別論,接下來我們會細說。

2、買南:購買臥室和客廳都朝南的房子

樓層和中邊戶選擇的問題已經解決,接下來就是如何選擇戶型。戶型的重要性絕對不能忽視,因為你可能在這套房子里住幾十年,好的戶型讓人越住越喜歡,不好的戶型,很多人拿房第一天就會后悔,這絕不是危言聳聽。

市場上商品房戶型千奇百怪,甚至馬桶、褲衩、鐮刀等奇葩戶型都被發明出來了。那麼買房時到底該如何選擇戶型呢,其實就一個原則:戶型方正的基礎上,一定要購買臥室和客廳都朝南的房子。

這種戶型的房子有很明顯的好處:第一、采光和通風都有保障,如果戶型比較方正,而且是邊戶,即使是低樓層光照和通風都也會不錯。采光好,曬被子、曬衣服才會干得快,尤其是冬天,陽光強度本來就不夠,如果客廳采光再差點,洗一次衣服可能要一周才能晾干。特別是南方回南天,房子采光充足簡直就是最大的幸福;第二、市場認可度高,尤其是女性和老人,更喜歡這種戶型。我們業內也有句至理名言,好戶型的房子好過好樓層。換言之,碰到臥室和客廳都朝南的好房子,可以不一定非要糾結樓層。一定程度上還可以節省不少購房款。

3、不買三:不買郊區房、超高層住宅以及小開發商樓盤

上面是從樓層、戶型、位置方面進行分析,教大家識別出房子本身的優缺點,以及房子的市場認可度。那麼接下來我們將詳細教大家避開三類有坑的房子,這類房子屬于買完后悔型+無保障的房子。

①遠郊房為什麼不建議買?原因也是三個:其一、遠郊房通常都是開發商搞出來的新概念,尤其在三四線城市,開發商在遠郊拿地非常便宜,為了賣高價,為了吸引購房者,通常會夸大宣傳,有的開發商喜歡在商場、學校、醫院等配套上開「空頭支票」。購房者很難分辨真偽,容易掉坑;其二、遠郊通常都是地方不愿意發展的區域,即便前期規劃非常理想,但落地兌現的時候比較困難,因為涉及到巨額資金投資,地方有時候都會更改規劃。事實上,很多遠郊房也都出現過,捷運規劃未通過,臨時改線路,規劃的商場、醫院等改地址等情況;其三、遠郊房人氣差,這也是配套跟不上的原因之一。尤其是土地賣完之后,地方發展郊區的可能性更低。所以對于遠郊房,購買時一定要慎重,千萬不能因為價格低就盲目跟風購買;

②超高層住宅為什麼不建議買?答案很明確:國家從2020年起就已經著手準備實施「限高」政策,超高層住宅尤其是摩天大樓未來原則上不準再建,這等于把這類住宅「打入了冷宮」。

此外,超高層住宅因為存在三大顯而易見的缺陷,也正在越來越不受待見:一是居住舒適度不高。超高層住宅一般容積率都很高,樓層可以蓋到五六十層,而且是兩梯四戶或兩梯六戶,人員密集必然伴隨著擁擠、噪音、物業管理難等問題,隨著時間的推移,超高層住宅的衰敗會更明顯;二是未來的拆遷難度大。年度越久,這類房子越容易淪為「永久貧民窟」;三是超高層住宅存在消防救援等安全隱患,現在很多城市的標準消防救援云梯只能達到十幾樓,對于動輒三四十層的超高層住宅來說,遇到火災時,救援、滅火等難度很大。

③不購買小開發商樓盤。這個不需要過多解釋大家也都能理解,隨著調控不斷深化,尤其是國家日益收緊金融政策,中小開發商的融資償債能力進一步下降。這對于本就回款吃力的中小房企來說,無異于雪上加霜。尤其是很多地級市小開發商,資金周轉壓力巨大。從2016年至今,全國各地「爛尾樓」不斷,尤其是河南、四川、安徽三省,位居爛尾樓數量排行榜前三。

我們絕大多數人買房是為了解決一家老小的居住問題,而且基本上購買一套房子是掏空了一大家子的積蓄,所以堅決要對自己負責:不購買小開發商開發的樓盤。事實上,這兩年隨著金融政策的收緊,有些巨頭房企也開始撐不住了,甚至有年銷售額高達千億的房企深陷「破產倒閉」漩渦。所以要想穩當,買房時千萬不能貪圖小開發商房子的便宜。一句話,遠離小開發商,只選資金實力強的大開發商。

買房學問雖然多,但買房時牢記「3大原則」,也就是買邊、買南、不買三「7字真言」,基本上不會買到差房子:居住舒適,性價比高,而且受市場歡迎。


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